- A Reforma Tributária mudou a lógica da atividade imobiliária
A Reforma Tributária inaugurou uma nova sistemática para a tributação das receitas imobiliárias no Brasil. A partir da regulamentação promovida pela Lei Complementar nº 214/2025, a atividade de locação passa a sofrer incidência do IBS e da CBS, alterando significativamente a estrutura tributária anteriormente aplicada ao setor.
Até então, a tributação das receitas de aluguel seguia dinâmica substancialmente distinta, sobretudo porque a locação imobiliária não estava sujeita ao ISS, conforme entendimento consolidado pelo STF, e tampouco havia tributação equivalente ao novo modelo de IVA sobre pessoas físicas locadoras.
Nesse novo cenário, ganha relevância a discussão sobre a permanência da holding imobiliária como mecanismo eficiente de organização patrimonial e economia tributária.
A resposta, contudo, deixou de ser automática.
Hoje, a constituição de holding imobiliária exige avaliação técnica individualizada, considerando simultaneamente:
- volume patrimonial;
- perfil da atividade locatícia;
- forma de exploração dos imóveis;
- finalidade sucessória;
- estrutura de reinvestimento;
- perfil dos locatários;
- impacto do crédito tributário;
- e incidência futura sobre dividendos.
- O racional tradicional da holding imobiliária
Nos últimos anos, a holding imobiliária consolidou-se como uma das principais ferramentas de planejamento patrimonial para proprietários de imóveis destinados à locação.
A lógica predominante era essencialmente tributária.
Enquanto a pessoa física permanecia sujeita à incidência de até 27,5% de IRPF sobre os aluguéis recebidos, a pessoa jurídica optante pelo lucro presumido normalmente suportava carga efetiva significativamente inferior, variando, em média, entre 11% e 14,5%.
Além da diferença de tributação operacional, havia outro fator determinante para a eficiência da estrutura: a possibilidade de distribuição de lucros aos sócios sem incidência de imposto de renda.
Esse conjunto de fatores permitia relevante redução da carga tributária anual, especialmente para:
- investidores com múltiplos imóveis;
- famílias patrimonializadas;
- estruturas com receitas locatícias recorrentes;
- operações de reinvestimento imobiliário.
Assim, a holding imobiliária tornou-se, por muitos anos, uma solução amplamente utilizada para concentração patrimonial e otimização fiscal.
- O impacto do IBS e da CBS sobre a locação imobiliária
A principal ruptura promovida pela reforma consiste justamente na inclusão das receitas imobiliárias dentro da lógica de incidência do IBS e da CBS.
Com isso, pessoas jurídicas locadoras passam a recolher os novos tributos sobre suas operações de locação.
Além disso, determinadas pessoas físicas também poderão ser enquadradas como contribuintes de IBS/CBS, especialmente nas hipóteses em que:
- possuírem mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior; ou
- auferirem receita superior a R$ 288 mil no próprio ano-calendário.
Na prática, a reforma reduz parte da assimetria anteriormente existente entre a tributação da pessoa física e da pessoa jurídica na atividade locatícia.
Ainda assim, isso não significa o desaparecimento da vantagem econômica das holdings imobiliárias.
- A holding imobiliária permanece economicamente eficiente
Apesar da ampliação da incidência tributária, estimativas elaboradas após a regulamentação da reforma demonstram que a holding imobiliária continua, em muitos casos, mais eficiente do que a locação exercida diretamente pela pessoa física.
As projeções indicam que a carga tributária total da pessoa física pode atingir aproximadamente 35,5%, enquanto a holding submetida ao lucro presumido tende a suportar carga próxima de 19,28%.
Embora a diferença entre os regimes tenha diminuído, a estrutura societária continua preservando vantagem econômica relevante, o que mudou foi o fundamento da eficiência. Antes, a principal justificativa da holding estava concentrada exclusivamente na diferença entre IRPF e tributação empresarial. Agora, somam-se outros elementos estratégicos, como:
- previsibilidade fiscal;
- aproveitamento de créditos tributários;
- organização patrimonial;
- proteção patrimonial;
- eficiência sucessória;
- reinvestimento estruturado de lucros.
A holding deixa, portanto, de representar mera ferramenta de redução imediata de tributos e passa a assumir papel mais amplo dentro do planejamento patrimonial.
- O crédito tributário como novo diferencial competitivo
Um dos aspectos mais relevantes da reforma é a introdução definitiva da lógica de não cumulatividade ampla por meio do aproveitamento de créditos tributários.
Nesse modelo, empresas locatárias poderão aproveitar créditos de IBS/CBS decorrentes de contratos celebrados com pessoas jurídicas locadoras.
Esse fator altera diretamente a dinâmica do mercado imobiliário empresarial. Na prática:
- empresas inquilinas poderão recuperar parte da carga tributária incidente sobre a locação;
- contratos firmados com pessoas físicas podem deixar de gerar créditos;
- imóveis pertencentes a holdings passam a oferecer vantagem econômica indireta aos locatários.
Como consequência, imóveis inseridos em estruturas societárias tendem a se tornar mais atrativos para locações empresariais em comparação com imóveis mantidos diretamente em nome da pessoa física.
Assim, a reforma não extinguiu a vantagem competitiva da holding imobiliária — apenas deslocou parte de sua eficiência para a lógica do crédito tributário e da previsibilidade fiscal da pessoa jurídica.
- O novo cenário das locações por temporada
A reforma também trouxe impactos relevantes para operações de curta duração realizadas por meio de plataformas digitais, como Airbnb e Booking.
Essas operações passam a receber tratamento tributário mais próximo da atividade hoteleira, reduzindo significativamente os benefícios anteriormente observados em determinadas estruturas de locação por temporada. Como consequência, a carga tributária efetiva pode praticamente dobrar em comparação à locação tradicional.
Esse cenário exige revisão estratégica das estruturas patrimoniais adotadas por investidores que exploram economicamente imóveis destinados ao aluguel de curta duração. Isso porque, a depender do volume da operação, da recorrência das receitas e do perfil da atividade, poderá haver necessidade de reorganização societária e tributária.
- Tributação de dividendos e reorganização patrimonial
Outro ponto relevante decorre da tributação sobre dividendos introduzida pela Lei nº 15.270/2025, que prevê incidência de IRRF sobre distribuições acima de determinados limites.
Mesmo diante desse novo cenário, a holding imobiliária continua podendo exercer papel importante como instrumento de reinvestimento patrimonial e centralização de ativos.
Em especial nas hipóteses de:
- aquisição de novos imóveis;
- expansão patrimonial;
- sucessão familiar;
- proteção patrimonial;
- reorganização societária.
Nesses casos, a retenção dos lucros dentro da estrutura societária pode reduzir significativamente a exposição tributária imediata, além de proporcionar maior racionalidade financeira e patrimonial no longo prazo.
- Conclusão
A Reforma Tributária alterou profundamente a lógica do planejamento imobiliário no Brasil. A holding imobiliária deixou de ser uma solução padronizada baseada exclusivamente em economia tributária imediata e passou a demandar análise técnica integrada, considerando simultaneamente aspectos fiscais, patrimoniais, sucessórios e empresariais.
Ainda assim, a estrutura permanece altamente relevante em diversas situações, sobretudo para:
- investidores com múltiplos imóveis;
- famílias patrimonializadas;
- locações empresariais;
- operações estruturadas de reinvestimento patrimonial;
- estratégias sucessórias e de proteção patrimonial.
Mais do que simples redução de tributos, a holding passa agora a oferecer:
- previsibilidade fiscal;
- eficiência sucessória;
- racionalização patrimonial;
- possibilidade de aproveitamento de créditos tributários;
- e maior competitividade nas relações empresariais de locação.
Nesse novo contexto, a decisão pela constituição — ou manutenção — de uma holding imobiliária deve partir de análise estratégica individualizada, compatível com a realidade patrimonial e operacional de cada contribuinte.
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